La morosità di uno o più condomini non è solo un problema del singolo: ricade, spesso in modo diretto, su tutti gli altri partecipanti. Per questo la legge impone all’amministratore precisi obblighi di attivazione, con termini e strumenti ben definiti.
L’obbligo di agire entro sei mesi contro il condomino moroso
Il comma nono dell’art. 1129 c.c., introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), stabilisce che l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è divenuto esigibile, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. Non si tratta quindi di una facoltà discrezionale, ma di un vero e proprio obbligo di legge, la cui violazione può rientrare tra le gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore.
Per “esercizio”, la Cassazione ha chiarito che il riferimento è al periodo annuale della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare, coerentemente con il principio della “dimensione annuale” della gestione condominiale (Cass. civ. n. 7706/1996; Cass. civ. n. 21650/2013).
Lo strumento principale: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
L’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile prevede che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione assembleare. Questo significa che, anche in caso di opposizione da parte del condomino debitore, il condominio può procedere subito con pignoramenti (su stipendio, pensione, conto corrente o beni immobili), senza dover attendere l’esito del giudizio di opposizione.
Si tratta di una norma imperativa: il regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale, non può derogare a questa disciplina (art. 72 disp. att. c.c.).
Perché il ricorso vada a buon fine, occorre che il credito sia liquido ed esigibile e che sia fornita prova scritta, tipicamente attraverso il verbale assembleare che ha approvato il piano di riparto o il rendiconto, insieme al registro di contabilità condominiale.
Il meccanismo di escussione “a cascata”
Un aspetto poco conosciuto ma rilevante riguarda la posizione dei condomini in regola con i pagamenti. L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. stabilisce che i creditori del condominio (fornitori, imprese, ecc.) possano agire esecutivamente nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver tentato, senza successo, l’escussione dei condomini morosi. L’amministratore, a tal fine, è tenuto a comunicare ai creditori che lo richiedano i dati identificativi dei condomini morosi.
L’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni è qualificato dalla giurisprudenza come “obligatio propter rem”, derivante direttamente dalla titolarità del diritto reale sull’immobile (Cass. civ. n. 12642/2023).
Il caso del subentro nella proprietà
Chi acquista un’unità immobiliare in condominio deve prestare attenzione: è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede l’immobile, dal canto suo, resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento.
La sospensione dei servizi per il condomino moroso
In caso di morosità protratta per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (ad esempio il riscaldamento, se dotato di contabilizzazione individuale). Una recente pronuncia di merito ha chiarito che la natura del servizio non incide sulla legittimità della sospensione, anche quando si tratti di impianti particolari come il riscaldamento geotermico (Trib. Ferrara, sentenza n. 444 del 7 maggio 2025).
Consigli operativi per l’amministratore
- Monitorare costantemente lo stato dei pagamenti e non attendere la chiusura dell’esercizio per sollecitare i condomini morosi.
- Attivare tempestivamente il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso, evitando di superare il termine dei sei mesi previsto dalla legge, salvo espressa dispensa assembleare.
- Predisporre sempre una documentazione contabile ordinata (verbali, piani di riparto, registro di contabilità), indispensabile per ottenere rapidamente il decreto ingiuntivo.
- Informare correttamente i condomini in regola sul meccanismo di escussione “a cascata”, che li tutela rispetto alle pretese dei creditori del condominio.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: art. 1129, comma 9, c.c.; art. 63 e art. 72 disp. att. c.c.; Cass. civ. n. 7706/1996; Cass. civ. n. 21650/2013; Cass. civ. n. 12642/2023; Trib. Ferrara, sentenza n. 444 del 7 maggio 2025.
