Uno degli inadempimenti più frequenti – e più gravi – da parte di un amministratore riguarda la mancata convocazione dell’assemblea ordinaria annuale. Non si tratta di una semplice scortesia verso i condomini, ma della violazione di un obbligo di legge preciso, con conseguenze che possono arrivare fino alla revoca dell’incarico.
L’obbligo di convocazione annuale: cosa dice la legge
L’assemblea condominiale deve riunirsi in via ordinaria almeno una volta all’anno per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c. (approvazione del rendiconto, del preventivo, nomina o conferma dell’amministratore, ecc.), come previsto dall’art. 66, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. L’articolo 1135 c.c., all’ultimo comma, precisa inoltre che l’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione.
Questo significa che l’amministratore non ha una semplice facoltà, ma un obbligo puntuale, soggetto a un termine preciso: se l’esercizio di gestione si chiude, ad esempio, il 31 dicembre, l’assemblea per l’approvazione del rendiconto deve essere convocata entro fine giugno dell’anno successivo.
Un’omissione che la legge qualifica espressamente come “grave irregolarità”
L’art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. include esplicitamente, tra le gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore, proprio “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale” entro i 180 giorni previsti dalla legge. Si tratta quindi di una delle poche irregolarità che il legislatore ha ritenuto di tipizzare espressamente, proprio per la sua rilevanza pratica e la frequenza con cui si verifica.
Va ricordato che l’elenco delle gravi irregolarità contenuto nella norma ha valore esemplificativo, e la giurisprudenza più recente ha confermato che condotte ulteriori, purché idonee a compromettere il rapporto fiduciario con i condomini, possono essere valutate allo stesso modo (Trib. Genova, 11 aprile 2025).
Cosa può fare il condomino: la richiesta ex art. 66 disp. att. c.c.
Se l’amministratore resta inerte, la legge offre uno strumento specifico. L’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. prevede che l’assemblea – oltre che dall’amministratore – possa essere convocata su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi circa). La richiesta va formulata per iscritto (raccomandata o PEC), specificando l’ordine del giorno.
Se, decorsi 10 giorni dall’invio della richiesta, l’amministratore non provvede alla convocazione, i condomini richiedenti possono procedere autonomamente, senza bisogno di ulteriori autorizzazioni.
È importante sapere, però, che questo potere di “autoconvocazione” da parte dei condomini è subordinato al fatto che l’amministratore sia effettivamente rimasto inerte dopo la richiesta formale: la giurisprudenza ha chiarito che i condomini non possono convocare autonomamente l’assemblea se non hanno prima seguito questa procedura, pena l’annullabilità della delibera per vizio di convocazione (Trib. e Corte d’Appello, come riportato in una nota vicenda esaminata da Diritto.it).
E se manca del tutto l’amministratore?
Nel caso in cui l’amministratore sia del tutto assente – perché mai nominato, dimissionario, decaduto o revocato senza sostituzione – l’art. 66, secondo comma, disp. att. c.c. prevede che l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, possa essere convocata direttamente su iniziativa di ciascun condomino, senza necessità di raggiungere la soglia di un sesto del valore dell’edificio.
Le conseguenze per l’amministratore inadempiente
L’omessa convocazione dell’assemblea annuale può avere diverse conseguenze concrete:
- Revoca giudiziale: qualsiasi condomino può presentare ricorso al Tribunale del luogo in cui si trova il condominio, chiedendo la revoca dell’amministratore per grave irregolarità, ai sensi dell’art. 1129, comma 11 e comma 12, n. 1, c.c.
- Revoca assembleare: una volta convocata (anche in autoconvocazione), l’assemblea può comunque decidere di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza necessità di dimostrare una giusta causa.
- Responsabilità per eventuali danni: se dalla mancata convocazione derivano pregiudizi concreti al condominio (ad esempio, l’impossibilità di deliberare tempestivamente interventi urgenti, o l’aggravarsi di situazioni di morosità non affrontate), l’amministratore può essere chiamato a risponderne.
Consigli pratici
Per il condomino che si trova di fronte a un amministratore inerte:
- Inviare una richiesta scritta e tracciabile (raccomandata A/R o PEC), sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi, indicando chiaramente l’ordine del giorno.
- Attendere il decorso dei 10 giorni previsti dalla legge prima di procedere autonomamente alla convocazione.
- Conservare tutta la documentazione (ricevute di invio, eventuali risposte) da poter utilizzare sia in sede di autoconvocazione, sia come prova in un eventuale ricorso per revoca giudiziale.
- Valutare, in caso di inerzia persistente e di altri segnali di cattiva gestione, se procedere direttamente con un ricorso al Tribunale per la revoca, piuttosto che insistere con ulteriori solleciti.
Per l’amministratore, la lezione è altrettanto chiara: il rispetto puntuale del termine di 180 giorni per la convocazione dell’assemblea di rendiconto non è solo una buona prassi professionale, ma un preciso obbligo di legge, la cui violazione è espressamente equiparata a una grave irregolarità.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: art. 1135, ultimo comma, c.c.; art. 1129, commi 11 e 12, n. 1, c.c.; art. 66, primo e secondo comma, disp. att. c.c.; Trib. Genova, 11 aprile 2025.
