«Quanti millesimi servono per approvare?» È la domanda che si sente più spesso prima di un’assemblea. La risposta dipende da due numeri distinti, il quorum costitutivo (quanti devono essere presenti perché l’assemblea possa riunirsi) e il quorum deliberativo (quanti voti servono perché la delibera passi), e cambia tra prima e seconda convocazione. Lo stabilisce l’art. 1136 del Codice Civile.
Prima convocazione
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (primo comma). Le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi su 1.000 (secondo comma).
Seconda convocazione
Se in prima convocazione manca il numero legale, l’assemblea si riunisce in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (terzo comma). Qui l’assemblea è costituita con l’intervento di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Un esempio con i numeri
Un condominio ha 1.000 millesimi e 12 partecipanti. In prima convocazione intervengono 8 condomini che rappresentano 700 millesimi: l’assemblea è costituita, perché 700 supera i due terzi del valore (circa 667 millesimi) e 8 è la maggioranza di 12.
Si vota una delibera ordinaria. Se 5 degli 8 intervenuti votano a favore e rappresentano 520 millesimi, la delibera passa: ha la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Se gli stessi 5 favorevoli rappresentassero 480 millesimi, in prima convocazione la delibera non sarebbe approvata, anche se hanno la maggioranza per numero di persone.
Le delibere che richiedono sempre la maggioranza della prima convocazione
Il quarto comma stabilisce che alcune delibere devono essere sempre approvate con la maggioranza del secondo comma, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, anche in seconda convocazione:
- nomina e revoca dell’amministratore;
- liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
- ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
- le deliberazioni previste dagli artt. 1117-quater, 1120 (secondo comma), 1122-ter e 1135 (terzo comma) c.c.
Innovazioni: servono i due terzi
Per le innovazioni dell’art. 1120, primo comma, e per le deliberazioni dell’art. 1122-bis, terzo comma, il quinto comma richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Una condizione che vale sempre: tutti devono essere convocati
Il sesto comma precisa che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Una convocazione omessa, tardiva o incompleta rende la delibera annullabile (art. 66 disp. att. c.c. e art. 1137 c.c.). Per i termini e le conseguenze dell’impugnazione, leggi la guida sulle delibere nulle o annullabili.
Cosa deve fare l’amministratore in pratica
- verificare il numero legale prima di aprire la seduta, annotando presenti, millesimi e orari di ingresso e di uscita;
- ricalcolare le maggioranze a ogni votazione, perché chi arriva o se ne va cambia i numeri;
- indicare nel verbale voti favorevoli, contrari e astenuti, con i relativi millesimi;
- comunicare le delibere agli assenti: per loro il termine di trenta giorni per impugnare decorre dalla comunicazione (art. 1137 c.c.).
Un’assemblea ben preparata
Nei condomini piccoli ogni voto pesa molto e un errore di calcolo può rendere impugnabile una delibera. Per questo preparo ogni assemblea verificando prima i quorum necessari per ciascun punto all’ordine del giorno. Come lavoro lo spiego nella pagina sull’amministrazione ordinaria; le regole sono le stesse anche quando l’assemblea si svolge in videoconferenza.
Riferimenti normativi: art. 1136, commi 1-6, c.c.; art. 1137 c.c.; art. 66 disp. att. c.c.
