Sempre più condomini non vivono nell’edificio in cui possiedono un appartamento: lavorano in un’altra città, lo affittano o lo usano solo in alcuni periodi dell’anno. Per questo l’assemblea in videoconferenza è diventata una soluzione concreta. Ma vale quanto un’assemblea “normale”? Sì, a condizioni precise, che la legge indica all’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile.
Cosa dice l’art. 66 delle disposizioni di attuazione
Dal 2020 l’art. 66 disp. att. c.c. prevede che la partecipazione all’assemblea possa avvenire in videoconferenza «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini». La possibilità è stata introdotta dal d.l. 104/2020 e, per quanto riguarda il consenso, ritoccata dall’art. 5-bis del d.l. 125/2020 (convertito dalla l. 159/2020).
La legge non specifica come si misuri questa maggioranza né quale piattaforma usare. Per questo, nella pratica, conviene che l’amministratore raccolga il consenso in forma scritta e lo conservi insieme agli atti dell’assemblea.
La convocazione: cosa deve contenere l’avviso
Anche l’assemblea online parte da una convocazione regolare. Secondo il terzo comma dell’art. 66, l’avviso deve contenere l’ordine del giorno, essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano) e indicare il luogo e l’ora della riunione oppure, se è prevista la videoconferenza, la piattaforma elettronica su cui si terrà e l’ora.
Se la convocazione è omessa, tardiva o incompleta, la delibera è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. È lo stesso rischio dell’assemblea in presenza, con un dettaglio in più: la piattaforma indicata nell’avviso deve essere quella su cui la riunione si svolge davvero.
Quorum e maggioranze: nulla cambia
L’assemblea in videoconferenza non ha regole di voto speciali: valgono i quorum dell’art. 1136 c.c., che abbiamo spiegato nella guida sulle maggioranze in assemblea. Chi partecipa da remoto partecipa all’assemblea come tutti gli altri. Per questo l’amministratore deve sapere con precisione chi è collegato e da quando, perché i quorum si verificano sui presenti.
Il verbale dell’assemblea online
Per l’assemblea in videoconferenza il sesto comma dell’art. 66 prevede che il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, sia trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. Il verbale deve quindi raggiungere ogni condomino in modo tracciabile.
Cosa succede se la connessione cade
Il limite pratico dell’assemblea online è la connessione. Se un condomino perde il collegamento durante la seduta, l’amministratore deve annotarlo a verbale e ricalcolare i quorum prima di ogni votazione successiva. Se il problema impedisce a qualcuno di partecipare a una decisione importante, conviene valutare una breve sospensione o il rinvio del punto: una delibera presa mentre un condomino non riusciva a collegarsi per cause tecniche può essere contestata, e prevenire la contestazione costa meno che affrontarla.
Buone prassi per l’amministratore
La legge dà poche indicazioni operative, quindi molto dipende dall’organizzazione. Alcune accortezze riducono i rischi di contestazione:
- indicare nell’avviso la piattaforma, l’ora e le istruzioni per collegarsi (e il luogo, se la riunione è mista);
- raccogliere e conservare il consenso della maggioranza dei condomini alla modalità online;
- annotare chi è collegato, con orario di ingresso e di uscita, per verificare i quorum a ogni votazione;
- prevedere un’alternativa per chi ha problemi di connessione, come la delega a un altro condomino o a un rappresentante (art. 67 disp. att. c.c.);
- inviare il verbale a tutti con le stesse formalità della convocazione.
Assemblee online in Abruzzo e nella Valle Peligna
Sul nostro territorio non è raro che i proprietari vivano in altre città o fuori regione: l’assemblea online evita viaggi e può far partecipare più condomini. Io lavoro da Sulmona e propongo entrambe le modalità: assemblea in presenza, e in quel caso mi sposto io, oppure in videoconferenza. Come funziona lo spiego nella pagina dedicata alle assemblee condominiali online; dove lavoro lo trovi nella pagina Amministratore di condominio in Abruzzo.
Riferimenti normativi: art. 66, commi 3 e 6, disp. att. c.c.; art. 67 disp. att. c.c.; artt. 1136 e 1137 c.c.; d.l. 104/2020, art. 63; d.l. 125/2020, art. 5-bis (conv. l. 159/2020).
