Una macchia di umidità sul soffitto dell’ultimo piano, o nell’appartamento sotto una terrazza: la prima domanda è sempre «chi paga?». La risposta cambia a seconda che il lastrico solare (il tetto piano) o la terrazza a livello siano a uso comune oppure riservati a un solo condomino.
Il lastrico solare è, di norma, parte comune
Secondo l’art. 1117 c.c., tetti e lastrici solari sono parti comuni dell’edificio, salvo che il titolo (per esempio l’atto di vendita o il regolamento) disponga diversamente. Può però accadere che l’uso sia riservato a uno solo, come nel caso della terrazza a livello di un attico: è qui che entra in gioco una regola speciale.
Le spese di riparazione: un terzo e due terzi
Quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. prevede che chi ne ha l’uso esclusivo contribuisca per un terzo alla spesa di riparazione o ricostruzione. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Se invece il lastrico solare è davvero a uso comune, le spese seguono i criteri generali dell’art. 1123 c.c., che spieghiamo nella guida sulla ripartizione delle spese condominiali.
I danni all’appartamento sottostante
Un conto sono le spese per riparare la copertura, un altro il risarcimento dei danni al piano di sotto. Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. 10 maggio 2016, n. 9449) hanno inquadrato la responsabilità per le infiltrazioni dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo come responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.) e hanno indicato proprio i criteri dell’art. 1126 come parametro per ripartire il danno: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo e due terzi a carico del condominio.
Non è però una regola meccanica. Le circostanze del caso, come lavori eseguiti dal titolare dell’uso esclusivo o la vetustà della copertura, possono portare a risultati diversi, e la giurisprudenza non è uniforme su tutti i dettagli. Per questo, in presenza di danni, è sempre utile una perizia che individui la causa dell’infiltrazione.
Il ruolo dell’amministratore: intervenire presto
L’amministratore cura la conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c.). Per la manutenzione straordinaria serve in linea di principio una delibera dell’assemblea, ma l’art. 1135, secondo comma, c.c. lo autorizza a ordinare i lavori urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Se la riparazione è di notevole entità, la delibera richiede la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c. anche in seconda convocazione (ne parliamo nella guida sulle maggioranze in assemblea).
In pratica, davanti a un’infiltrazione i passaggi sono questi:
- sopralluogo, foto e individuazione della provenienza dell’acqua, con l’aiuto di un tecnico quando serve;
- messa in sicurezza urgente, per limitare i danni;
- segnalazione al titolare del lastrico o della terrazza e, se la polizza lo prevede, denuncia di sinistro alla compagnia assicurativa del condominio;
- convocazione dell’assemblea per approvare lavori e ripartizione delle spese;
- raccolta e conservazione di preventivi, perizie e comunicazioni.
Cosa copra la polizza dipende dal contratto: di solito riguarda i danni al fabbricato e la responsabilità civile, con limiti e franchigie che vanno verificati caso per caso.
Infiltrazioni e coperture in Abruzzo
In territori con inverni rigidi, come l’area montana abruzzese, neve, gelo e sbalzi di temperatura mettono sotto stress guaine, grondaie e scarichi. Un controllo della copertura prima dell’inverno costa quasi sempre meno di un danno da riparare in primavera. Per le emergenze c’è il numero verde attivo 24 ore su 24, di cui parlo nella pagina su sinistri ed emergenze; per la pianificazione dei lavori sulle coperture vedi le manutenzioni straordinarie.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: artt. 1117, 1123, 1126, 1130, 1135 (secondo comma) e 1136 c.c.; art. 2051 c.c.; Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449.
