Una delle domande più frequenti che un condomino rivolge al proprio amministratore riguarda il “perché” delle cifre riportate nel piano di riparto. Capire i criteri legali di ripartizione delle spese è il primo passo per prevenire contestazioni e liti condominiali – una regola valida su tutto il territorio nazionale, quindi anche per i condomìni situati in Abruzzo e, in particolare, nei comuni della Valle Peligna.
Il criterio generale: l’art. 1123 del Codice Civile
L’articolo 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi, salvo diversa convenzione.
La norma prevede però due correttivi importanti:
- se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne (secondo comma);
- se un edificio ha parti destinate a servire gruppi distinti di condomini (ad esempio scale o ascensori che servono solo una parte del fabbricato), le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo che ne trae utilità (terzo comma).
Un principio consolidato: conservazione vs. godimento
La Cassazione ha da tempo chiarito che occorre distinguere le spese di conservazione del bene (dovute in ragione della semplice appartenenza, quindi in proporzione ai millesimi, indipendentemente dal vantaggio concreto) dalle spese d’uso, legate invece all’effettiva utilità che il singolo condomino trae dal bene o dal servizio (Cass. civ. n. 1959/2001; Cass. civ. n. 8292/2000). È per questo motivo, ad esempio, che chi abita al piano terra non è tenuto a contribuire, secondo alcune pronunce, alle spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore, trattandosi di spese sostenute per supplire al normale logorio dell’impianto e migliorarne il godimento (Cass. civ., Sez. II, n. 15638/2012 del 18 settembre 2012). Va segnalato che la giurisprudenza più recente ha in parte sfumato questo principio: con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, la Cassazione ha chiarito che l’esclusione dal contributo non può essere automatica, dovendosi valutare anche l’uso “potenziale” del bene, specie nei casi di sostituzione integrale dell’impianto anziché di semplice manutenzione ordinaria.
Quando è possibile derogare ai criteri legali la ripartizione delle spese condominiali
I criteri dell’art. 1123 c.c. non sono inderogabili in senso assoluto: possono essere modificati con il consenso di tutti i condomini, tipicamente attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale (accettato nei singoli atti di acquisto) oppure con una convenzione approvata all’unanimità. La Cassazione ha confermato la legittimità di queste deroghe, ad esempio in tema di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato (Cass. civ., ordinanza n. 12580/2017) e in un caso relativo alla ripartizione delle spese per l’installazione di linee vita su un edificio, dove la deroga contenuta nel regolamento contrattuale accettato dai condomini è stata ritenuta pienamente valida.
Attenzione però: una deroga contenuta in un regolamento assembleare “semplice” – non contrattuale – non può validamente modificare i criteri legali senza il consenso unanime di tutti i condomini. È un errore comune, e frequente motivo di impugnazione delle delibere, quello di applicare tabelle di riparto “storiche” o consuetudinarie mai formalmente accettate da tutti.
Cosa deve fare l’amministratore in pratica
- Verificare sempre se esiste un regolamento contrattuale che deroga ai criteri legali, prima di redigere il piano di riparto.
- Distinguere chiaramente, nel rendiconto, le spese di conservazione da quelle legate all’uso differenziato.
- In caso di parti comuni “a servizio limitato” (scale, cortili, impianti che servono solo un gruppo di unità), applicare la ripartizione per gruppi prevista dal terzo comma dell’art. 1123 c.c., motivandola adeguatamente in assemblea.
- Conservare la documentazione che attesta l’accettazione delle tabelle millesimali da parte di tutti i condomini, per evitare contestazioni sulla loro validità.
Una ripartizione delle spese trasparente e correttamente motivata è, ancora oggi, il modo più efficace per ridurre il contenzioso condominiale e mantenere la fiducia tra amministratore e condomini.
La ripartizione delle spese condominiali in conclusione
L’art. 1123 c.c. e i criteri sopra descritti si applicano allo stesso modo su tutto il territorio nazionale. Ciò che cambia, spesso, è la specificità del patrimonio edilizio locale (centri storici, edifici in muratura portante, interventi post-sisma), che richiede un’attenzione particolare nella distinzione tra spese di conservazione e spese d’uso. In caso di controversie giudiziali sulla ripartizione delle spese (ad esempio opposizioni a decreto ingiuntivo per contributi condominiali non versati), il foro territorialmente competente per i comuni della Valle Peligna è il Tribunale di Sulmona, mentre gli eventuali appelli si svolgono presso la Corte d’Appello dell’Aquila, competente per l’intera regione Abruzzo.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: art. 1123 c.c.; Cass. civ. n. 1959/2001; Cass. civ. n. 8292/2000; Cass. civ., Sez. II, n. 15638/2012 del 18 settembre 2012; Cass. civ. n. 31675/2025 del 4 dicembre 2025; Cass. civ., ordinanza n. 12580/2017 del 18 maggio 2017.
