«Quanto costa un amministratore di condominio?» È una delle domande più cercate, e la risposta onesta è che dipende. Ma c’è un punto fermo che vale per tutti: la legge impone all’amministratore di indicare in modo preciso il suo compenso, e se non lo fa la nomina è nulla.
Non esiste un tariffario obbligatorio
Il compenso dell’amministratore si definisce per accordo con il condominio: la legge non fissa tariffe. Cambia quindi da un incarico all’altro, in base al numero di unità, alla complessità dell’edificio e ai servizi compresi. Per questo non esiste un “costo medio” davvero utile: conta capire che cosa è compreso nel prezzo.
L’obbligo dell’art. 1129, quattordicesimo comma
Il quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Cosa significa “specificare analiticamente”
La Cassazione (ordinanza 22 aprile 2022, n. 12927) ha chiarito che serve un documento, cioè la proposta contrattuale con l’importo, anche richiamando un preventivo allegato, che sia approvato e accettato dall’assemblea. Non basta un’approvazione implicita. Una cifra indicata in modo generico, senza distinguere le voci, rischia quindi di non soddisfare la norma.
Cosa succede se manca
La sanzione prevista dalla legge è la nullità della nomina. Nella giurisprudenza è considerato un requisito essenziale, e le conseguenze pratiche possono essere pesanti per tutti: per il condominio, che si ritrova con un incarico di dubbia validità, e per l’amministratore, il cui diritto al compenso può essere messo in discussione. Per questo conviene verificare il documento di nomina prima di votarlo.
Compenso e rinnovo dell’incarico
Poiché l’incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129, decimo comma), l’obbligo del quattordicesimo comma si ripresenta a ogni rinnovo: l’amministratore deve specificare di nuovo il compenso anche quando l’incarico prosegue senza modifiche.
Chi approva e chi paga
La nomina dell’amministratore, compreso il compenso, si approva in assemblea con la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c.: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Il compenso è una spesa del condominio e, di regola, si ripartisce tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Come leggere un preventivo
Quando si confrontano due proposte, il prezzo da solo dice poco. Conviene guardare:
- quali attività sono comprese nel compenso base (contabilità, rendiconto, assemblee ordinarie, rapporti con i fornitori) e quali sono escluse;
- come sono calcolati gli extra (assemblee supplementari, pratiche di sinistro, recupero crediti, gestione di lavori straordinari);
- se sono previsti rimborsi spese e come vengono documentati;
- la durata dell’incarico: secondo l’art. 1129, decimo comma, dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata;
- la polizza di responsabilità civile, che l’assemblea può richiedere come condizione per la nomina (art. 1129, terzo comma);
- che cosa succede nelle emergenze: reperibilità e gestione dei sinistri.
Se stai valutando di cambiare amministratore, le maggioranze necessarie sono nella guida sulle maggioranze in assemblea, mentre i motivi per cui si può arrivare alla revoca sono nella guida sulla revoca dell’amministratore.
Il preventivo di Studio Gabriele
A Sulmona e in Abruzzo il mio preventivo è personalizzato sulle reali esigenze dell’edificio: numero di unità, impianti, servizi richiesti. Cosa comprende la gestione di ogni giorno lo trovi nella pagina sull’amministrazione ordinaria; per chiedere un preventivo basta scrivere dalla pagina Contatti.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: art. 1129, commi 3, 10 e 14, c.c.; art. 1136 c.c.; Cass. civ., ord. 22 aprile 2022, n. 12927.
