La trasparenza nella gestione condominiale passa anche dalla chiarezza sulle regole che disciplinano la revoca dell’amministratore. Conoscerle è utile sia per i condomini che vogliono tutelarsi, sia per l’amministratore stesso, che ha interesse a operare correttamente per evitare contestazioni.
Revoca assembleare: sempre possibile, anche senza motivo
L’art. 1129, comma 11, c.c. prevede che l’assemblea possa procedere alla revoca dell’amministratore di condominio in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina, indipendentemente dall’esistenza di una giusta causa. È sufficiente che la revoca sia inserita all’ordine del giorno della convocazione. Si tratta quindi di un rapporto fiduciario che l’assemblea può interrompere liberamente, senza dover fornire giustificazioni.
Revoca giudiziale: i presupposti di legge
Diverso è il caso della revoca giudiziale, disposta dal Tribunale su ricorso anche di un singolo condomino, prevista quando l’amministratore non rende il conto della gestione oppure quando si verificano gravi irregolarità (art. 1129, comma 11, richiamando i casi del comma 12 e dell’art. 1131, comma 4, c.c.).
L’elenco delle gravi irregolarità contenuto nella norma ha valore esemplificativo, non tassativo, e comprende tra l’altro:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
- il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca o la nomina di un nuovo amministratore;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di deliberazioni assembleari;
- la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale dedicato;
- una gestione che generi confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità a tutela dei diritti del condominio;
- l’inottemperanza all’obbligo di fornire al condomino, su richiesta, l’attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.).
Su quest’ultimo punto, la Cassazione ha chiarito che il mancato rilascio dell’attestazione costituisce grave irregolarità ai fini della revoca giudiziale, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 7, c.c. (che sanziona l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, nn. 6, 7 e 9, c.c.), precisando però che questa inadempienza non incide sull’accertamento della fondatezza della pretesa creditoria del condominio nei confronti del condomino, poiché la consegna dell’attestazione non costituisce presupposto per la liquidità e l’esigibilità del credito (Cass. civ. n. 7260/2024 del 19 marzo 2024).
La gravità va sempre valutata “in concreto”
La giurisprudenza più recente conferma che le irregolarità tipizzate dalla norma non esauriscono le ipotesi di revoca dell’amministratore di condominio: anche condotte ulteriori possono giustificarla, se idonee a compromettere il rapporto fiduciario con i condomini (Trib. Genova, 11 aprile 2025). Allo stesso tempo, non ogni inadempimento formale è automaticamente sufficiente: una recente pronuncia di merito ha respinto un ricorso di revoca fondato sulla mancata acquisizione del certificato di idoneità statica, non essendo stata dimostrata in modo circostanziato la reale gravità della condotta (decreto Trib. Roma, dicembre 2025).
Un punto spesso frainteso: la successiva conferma assembleare non “sana” tutto
Un errore comune è ritenere che, se l’assemblea ha successivamente confermato l’amministratore nonostante le irregolarità, il condomino perda il diritto di chiedere la revoca giudiziale. La giurisprudenza più recente chiarisce invece che la conferma assembleare non fa venire meno la possibilità di agire in giudizio per gravi irregolarità già maturate.
Un limite alla revoca dell’amministratore di condominio per irregolarità contabili
Va infine ricordato un principio consolidato: non è possibile chiedere la revoca per irregolarità dei bilanci condominiali quando questi sono stati regolarmente approvati dall’assemblea e la relativa delibera non è stata impugnata nei termini di legge. In questi casi, il rimedio corretto è l’impugnazione della delibera di approvazione, non il ricorso per revoca.
Cosa cambia dopo la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dalla stessa assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.): una conseguenza che segna un evidente discrimine rispetto alla più “morbida” revoca assembleare.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.; Cass. civ. n. 7260/2024 del 19 marzo 2024; Trib. Genova, 11 aprile 2025; decreto Trib. Roma, dicembre 2025.
